De RB Podcast
Luister naar De RB Podcast, hét toegangsbewijs tot de wereld van Het Register Belastingadviseurs, de grootste beroepsvereniging van fiscalisten die werken voor het MKB. Boordevol kennis, inzicht, gedeelde ervaring en actuele ontwikkelingen. Met elke twee weken een nieuwe aflevering waarin boeiende gasten, vaktechnische specials en live events elkaar afwisselen. Lichtvoetig en inhoudelijk tegelijk. Een luisternoodzaak voor elke fiscalist.
De RB Podcast
Reinout van Haperen over transparantie en eerlijkheid in de overdrachtsbelasting
Je kunt recent geen krant openslaan, of er komt wel een artikel voorbij dat gaat over de overdrachtsbelasting. Geschreven vanuit de verhurende huiseigenaar bijvoorbeeld. Maar vastgoedeigenaren zijn niet de enigen die kritisch naar deze belasting kijken. Want volgens Reinout van Haperen - fiscalist bij verschillende woningcorporaties, oprichter van Falter Fiscaal en publicist in het Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht (NTFR) op het gebied van de overdrachtsbelasting en verhuurderheffing - is de overdrachtsbelasting de laatste 10-15 jaar van een stabiele eenvoudige heffing verworden tot een instrumentalistische trukendoos. Alle reden dus om daar nader naar te kijken. Helemaal omdat er de komende jaren evaluaties en herzieningen in de planning staan. In gesprek met Sylvester Schenk, directeur fiscale zaken van het RB en de vaste host van de RB Podcast.
Ik pleit in ieder geval voor, probeer, zoveel mogelijk subjectieve criteria uit de regelgeving te halen. Ik vind, het meest slechte aan het hele systeem, bijvoorbeeld die 2% was eerder voor woningen. Dan kun je nog zeggen, een woning kun je objectief definiëren, en dan kan het zijn, dat een belegger die woning koopt, die heeft daar dan een voordeel mee. Het begrip woning is, denk ik, inmiddels voldoende. Inmiddels is dat behoorlijk als zie je soms nog constructies, dat ik denk, nou, ik zou nog steeds benieuwd zijn, wat hier nou uiteindelijk de uitkomst van zou zijn Alleen. Dan is die dus niet zo relevant meer, omdat dat dan bijvoorbeeld in de aankoop van een van een zakelijke transactie is, waarbij je Maar dat is precies het punt, want toen eindelijk het begrip woning objectief een beetje begon neer te dalen Wat dat was, kreeg je bestemd, om duurzaam voor eigen bewoning, dus niet anders dan tijdelijk voor eigen bewoning beschikbaar te zijn.
Speaker 1:Dan krijg je opeens, daar zitten heel veel subjectieve criteria alweer in, en wat je dan bijvoorbeeld krijgt, is dat je nu Zijn er heel veel zaken geweest Of hardheidsclausules, waarbij inderdaad Je kunt de intentie hebben, om de woning te gaan bewonen, maar dat kan tussen het verkrijgen In eerste instantie was Tussen het verkrijgen en het bewonen. Kan er iets gebeuren, waardoor je dat niet meer redt.
Speaker 2:Woorden vol kennis, inzicht, gedeelde ervaring en actuele ontwikkelingen, met elke week een nieuwe aflevering Als fiscaal eikpunt in een permanent veranderende wereld. Fijn, dat je luistert. Je kunt recent geen krant openslaan, of er komt wel een artikel voorbij, dat gaat over de overdrachtsbelasting, geschreven vanuit de verhurende huiseigenaar bijvoorbeeld. Maar vastgoedeigenaren zijn niet de enigen, die kritisch naar deze belasting kijken. Want volgens Reinoud van Haperen, fiscalist bij verschillende woningbouwcorporaties, oprichter van Falter, fiscaal en publicist in het Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, de NTFR, op het gebied van overdragsbelasting en verhuurheffing, is de overdrachtsbelasting de laatste 10, 15 jaar van een stabiele, eenvoudige heffing verworden tot een instrumentalistische truckendoos. Alle reden dus, om daar nader naar te kijken, helemaal omdat er de komende jaren evaluaties en herzieningen in de planning staan. In gesprek met Sylvester Schenk, directeur fiscale zaken van het.
Speaker 2:RB en de vaste host van de RB-podcast, reinoud Zoverste, van harte welkom in de RB-podcast.
Speaker 3:Ja, reinoud Leuk dat je er bent, hoor, leuk, dat je er bent. We kennen elkaar al jaren, mag ik wel zeggen, van diverse gelegenheden, en we gaan het hebben over de overdrachtsbelastingen. En nou stelt co-host Koos, die stelt voor, om te beginnen bij het begin Ja, dan kom je, denk ik, bij de overdrachtstelling uit. Bij Alva, wat was het De tiende?
Speaker 2:Zo ver terug.
Speaker 3:Ja, ik weet niet meer, of het de tiende de twintigste of de honderdste penning was.
Speaker 1:Ik dacht, de tiende, maar zo ver ging ik nog niet terug, zeg. Maar Maar allereerst dank, dat ik hier mag zijn, dat ik er wat over mag vertellen, zeker. Nou ja, helemaal terug naar het begin, dat vind ik iets te veel. Ik denk, een half uur, dan gaat het wel wel heel erg door de tijd heen. Maar ik denk, dat het vooral het belangrijkste punt zit. In het begin had je de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting was eigenlijk een hele basisheffing, die gewoon heel plat budgetair effect had.
Speaker 3:De overdrachtsbelasting, zoals die nou in onze pocket staat, is de overdrachtsbelasting, zoals die nou in onze pocket staat, is de overdragsbelasting Sinds 1972.
Speaker 1:Tot 1972. Was het een belasting. Die zat op de verkrijging Via de akten tot levering, en daar moest je altijd een notarieel effect voor hebben Op dit moment. Daarna werd gewoon de verkrijging belast.
Speaker 3:De luisteraars, die wat grijzer zijn, denk ik inmiddels, die kunnen zich waarschijnlijk nog wel Het fenomeen economische eigendom herinneren.
Speaker 1:Precies de econoom. Dat is een van de oplossingen. Dus even in die basis terug, kom je nog wel eens tegen.
Speaker 3:Of is dat inmiddels?
Speaker 1:toch wel een uitstek. De econoom kom je nog veel tegen, want wat er inderdaad Dus bij de econoom kreeg je Ik moet hem even goed zeggen Bij de verkrijging, was belast, en daar werden natuurlijk Trucken mee uitgehaald, want ja, zolang je geen verkrijging had, kon je natuurlijk daarmee doorgaan. Dus, zolang je geen juridische verkrijging had, zag je gewoon, dat mensen allerlei trucjes gingen uithalen, en daarvoor kreeg je de betreffende econoom 1995 met terugwerkende kracht per direct Alles, wat inderdaad meer was dan alleen maar het recht op levering. Ik zeg hem even nu heel plat, maar daar kwam het op neer. Die werd ook belast, om te voorkomen, dat je dus inderdaad constructies kreeg, waarbij het juridische eigendom eeuwigdurend bij de eigenaar bleef, en economisch werd gewoon verhandeld, het recht op waardestijgingen et cetera, en met die economie is dat aangepast.
Speaker 1:Maar eigenlijk en datzelfde zie je ook Zo heb je ook nog een artikel 4. Dus dat, op het moment, dat je een vastgoedlichaam hebt, waarin je dus vastgoed hebt, wat ik zal maar even zeggen voor de verhuur aan derde bestemming tussen de exploitatie, het onderhoud, het beheer van vastgoed, als je daar een vastgoedlichaam hebt, als je die aandelen verhandelt, dan krijg je eigenlijk datzelfde effect van die econoom, dan is die ook belast, want anders zou je inderdaad, door het stoppen van vastgoed in een BV zou je voorkomen, dat je de overdragsbelasting zou betalen, zou je voorkomen, dat je de overdrachtsbelasting zou betalen. Maar al deze maatregelen en daar is ook precies eigenlijk, waar mijn betoog op een gegeven moment ook naartoe gaat zijn eigenlijk waarborgen, om betaling wel de belasting te kunnen heffen. Wat je ziet, is en eigenlijk is dat nog heel recent vanaf 2011. zie je, dat de heffing veel instrumentalistischer is geworden, want we zijn er allerlei politieke wensen in gaan stoppen. Dat is begonnen met de tariefsverlaging voor woningen Twee procent.
Speaker 1:Iedereen, die een woning kocht. Als het maar een woning was, dan kon je hem tegen twee procent, het maakte niet uit waarom. Voor de verhuren eigenlijk Exact. Dus eigenlijk zag je daardoor een heel objectief criterium Is het een woning of is het niet een woning? Daar is ook enorm veel jurisprudentie over gewezen. Die contouren zijn daar wel bij uitgewezen. Op het moment, dat het echt bestemd is voor bewoning Of later verbouwd is tot bewoning, dan was er sprake van een woning En in andere gevallen niet. Er is nog wel discussie geweest.
Speaker 1:Aanhorigheden Is die garagebox nou een aanhorigheid van de woning of niet? Is het stuk tuinhouden een aanhorigheid van de woning of niet? Maar in de basis was dat ook nog heel objectief benaderd, waar het eigenlijk daar zag, je een tweede lijn in komen inkomen, en dat was eigenlijk vanaf 2021, de wet differentiatie overdragsbelasting. De aanleiding was ja, die woningen worden opgekocht door beleggers. Dat vinden we onwenselijk, dus we gaan alleen nog maar de woning, die duurzaam voor eigen bewoning geschikt is en wordt, aangekocht, gaan we nog maar belasten tegen die 2%, de rest gaat allemaal het reguliere tarief, wat in die zelfde wet ook nog een keertje naar 8% werd getrokken. Dus dat verschil zag je al behoorlijk uit. Elkaar lopen.
Speaker 3:Het ging dus twee keer over de kop.
Speaker 1:Ja, en eigenlijk dus voor iemand, die een woning voor de verhuur aanschafte, die zou inderdaad op 20 december 2020, die zou inderdaad op 20 december 2020 2% betalen, en inderdaad op 3 januari 2021 betaalt hij 8%. Toen de tijd. Inmiddels is dat ook alweer, want zo'n tarief wordt ook een soort knop om aan te draaien. Dus inmiddels is dat tarief alweer 10,4% geworden.
Speaker 3:Kun je even tussendoor even het budgetaire belang aangeven? Ik begrijp, prinsjesdag zou het mogelijk, want rondom Prinsjesdag is op dit moment nog helemaal niet zeker. Dat hoge tarief zou met 2% punten verlaagd gaan worden, en ik las, dat dat goed zou zijn voor een derving van 220 miljoen euro.
Speaker 1:Ik Ik zou eerlijk zeggen, kan ik dat onderscheiden, kun je eigenlijk niet halen uit de cijfers. Je ziet wel, dat Ongeveer de overdrachtsbelasting opbrengst. Daar was al een forse tegenvaller, want er was natuurlijk gerekend met bedragen Uit het verleden, waarbij er meer gekocht werd. Je ziet nu, dat de markt stagneert. Dus volgens mij las ik laatst recentelijk al iets, dat er een derving überhaupt van 2,5 miljard in de overdrachtsbelasting zat, en daar zit misschien ook een beetje het probleem In mijn oog, wat je ziet. Dus er zit ik zeg ook al, er zit niet echt.
Speaker 1:Een Overdrachtsbelasting is niet een belasting, die heel erg de besluitvorming beïnvloedt, maar hij is inmiddels zo hoog geworden, dat je ziet, in combinatie ook met andere producten en voor andere wetgeving, dat er wel degelijk een remmend effect zit. Dus je kunt wel rekenen met de oude opbrengst en denken, nou, ik doe het maar anderhalf, want dat is het nieuwe tarief. Je ziet gewoon, dat die heffing dus niet rondkomt. Dus, daar zit inderdaad een gat, maar hoeveel er precies in die beleggerskant zit, dat is moeilijk te zeggen, want dit is de groep, die überhaupt het hoger tarief betaalt, of het reguliere tarief, moet ik zeggen.
Speaker 3:We kennen allemaal, denk ik, in Fiscaal Nederland de laffer curve, tuurlijk geen idee, en het lijkt erop, dat we met die tarief verhogen naar 10,6% het optimum wel gepasseerd zijn.
Speaker 1:Ja optimum wel gepasseerd zijn. Ja, dat denk ik ook, maar ik denk, dat je dan ook een beetje naar het probleem toe komt, wat mij betreft. Kijk, die maatregel is heel erg een beetje populistisch ingestoken, denk ik wel. Die verhuurders kapen al die woningen weg, dus we gaan er wat aan doen. Patjesbaas hebben nooit een goede naam gehad. Precies, precies precies, hoe je naam gaat noemen Precies, precies precies. Aan de andere kant roep ik die mensen ook nog even in herinnering dat geloof ik 2014 de minister van Volkshuisvesting zei van VVD-huizen de woningmarkt is af, en we willen zoveel mogelijk buitenlandse beleggers, die onze woningen opkopen. Maar dat even terzijde, dat is heel terzijde, maar dat was wel. En inderdaad, toen is heel erg het strafbankje. Ze moet op het strafbankje gaan zitten en betalen, betalen zult gij, En dan zie je inderdaad, dat dat wel zo erg opgerekt wordt, dat dat inderdaad dus ook wel degelijk het remt De markt wordt daardoor geremd.
Speaker 2:Ik zie, dat huizen gewoon ook verkocht worden op dit moment door beleggers. Ja, en dat is, denk ik, wel een heel belangrijk. tweede argument zit daarbij Ik zie, dat huizen ook verkocht worden op dit moment door beleggers?
Speaker 1:Ja, en dat is, denk ik, wel een heel belangrijk. Tweede argument zit daarbij, dat is de wet betaalbare huur. Nou, die is hier toevallig, het heeft niks fiscaals, toch heeft het er veel mee te maken, want vanaf 1 juli van dit jaar worden dus eigenlijk huren gereguleerd tot 1157 euro, zeg ik even uit mijn hoofd, wat eerder 880 ongeveer was, dus de sociale huurgrens, en nu is die eigenlijk doorgetrokken op basis van het puntenaantal tot 1157 euro. Dat betekent, dat heel veel huizen, die eigenlijk vrij waren in de markt, die worden nu gereguleerd tot een hoog bedrag. In combinatie met die hoge belastingen En überhaupt natuurlijk het feit Rentes, die oplopen, en er is natuurlijk niet enorm veel te verdienen. Met de verhuur van woningen. Zie je dus inderdaad, dat die woningen verkocht worden. Ik zie het ook inderdaad Ook in de praktijk, mensen, die bij me komen, maar ook inderdaad, je ziet het ook gewoon op de markt inderdaad.
Speaker 2:Nou nemen we deze podcast voor Prinsjesdag op, en die zal na Prinsjesdag worden gepubliceerd. Dus we weten niet, wat daar nog gaat.
Speaker 3:Gebeuren Zal ik maar zeggen Die verlaging met twee procentpunten.
Speaker 1:Die is uitgelekt, die is met het huidige kabinet, heb ik het indruk, en in alle eerlijkheid en dat is ook een beetje de oproep in een artikel, wat ik recentelijk ook rondom deze periode gepubliceerd word een opinie, van wat ik eigenlijk me minstens net zoveel aan stoor als aan het enorme instrumentalisme, is ook het ad hoc aanpakken In dit geval ook. Ik denk, dat 2,5 procentpunt niets doet aan die besluitvorming. En als je dan hebt over gedorven inkomsten, waarom zou je dat dan weggeven? Ik denk, dat je daar beter een structureel plan voor kan maken, wat je zou moeten doen met de woningmarkt, want ik geloof niet, dat dat het verschil gaat maken. En ook is het nou het algehele tarief, want dat is ook nog wat onduidelijk, of komt er weer een extra tarief bij, als je het hebt over instrumentalisme?
Speaker 3:Even voor degenen Rijnoud, die niet dagelijks met deze materie te maken hebben Hoeveel tarieven kennen wij nu op dit moment in de overdragsbelasting? Ik weet, dat wij in het verleden nog een tarief van 1% hebben gekend. Ja, dat is langer, dat was ruiling.
Speaker 1:Ja, dat was daarna. Tot 1972 was het 5%, zeg ik even uit mijn hoofd. Vanaf 1972 is het 6% geworden. Dat is het heel lang geweest. En dus sinds 2011, toen het een soort instrumentenbox voor politiek speelgoed werd, om maar even zo te zeggen onheerbiedig, hebben we inmiddels 8 procent of sorry, van 6 is het naar 8 procent gegaan. Dat is nu 10,4 geworden. Dat is het reguliere tarief. Dan heb je het verlaagde tarief van 2%. Je hebt natuurlijk een hele doos vrijstellingen. Technisch gezien zeg ik nooit 0%, maar in ieder geval hoef je 0% te betalen. En vanaf 2025 krijgen we ook een percentage van 4%. En dat is weer voor de aandelen, waar ik net over had, van die vastgoedlichamen.
Speaker 1:Op het moment, dat er nieuwbouw gerealiseerd wordt, bleek het heel aantrekkelijk te zijn, om die nieuwbouw te realiseren in een besloten vennootschap, en vervolgens die aandelen, en zeker als je dan met eigen personeel, waar weinig btw op zit. Dus die btw, die wordt niet in aftrek gebracht. Dat vastgoed is bestemd voor verhuur, en dan werden die aandelen verkocht aan de daadwerkelijke gebruiker van dat vastgoed, en daarmee hoef je dus eigenlijk over die arbeidskosten en dergelijke Hoef je eigenlijk zat er geen btw, want je kon wel gebruik maken van de samenloopvrijstelling binnen de overdrachtsbelasting, en dat werd als onwenselijk gezien. Toen is er een consultatieronde geweest, en toen wilden ze eigenlijk die aandelen gewoon standaard met 10,4% gaan belasten.
Speaker 3:Dat is nu teruggebracht tot een tarief van 4%. De lobby van de omroerend goedsector is nu steeds uitstekend, denk ik.
Speaker 1:In dat opzicht denk ik, dat dat zeker heeft geholpen.
Speaker 3:Maar even terug 0%. nou weet ik niet, of die startersvrijstelling echt een vrijstelling is of een nultarief Vrijstelling 0%, 2%, 4% 8%.
Speaker 1:Dus die 8 is 10,4 geworden En gaat misschien en dan kom je dus op die vraag als dat voor die beleggers, voor die huurwoningbeleggers Weer van 10,4 naar 8 gaat, betekent dat dan, dat dat voor het andere onroerend goed, wat gekocht wordt, nog steeds 10,4 blijft? Want dan hebben we er nog een extra tarief bij van 8.
Speaker 2:Echt ingewikkeld.
Speaker 3:Echt eenvoudiger is het niet geworden. Maar ik denk, dat dat ook jouw hele punt is, dat je wilt maken. Is het fraudegevoelig? Dat weet ik niet. Is het conflictgevoelig? Het is zeker conflictgevoelig.
Speaker 1:Het is, ik denk, ook fraudegevoelig. Want dat zie je dus Zo'n tactiek van die aandelen Kijk, aan de ene kant is het bij een beroep Van waarom is het nou echt zo relevant, om zo' lek, als je daarover wil spreken, dicht te zetten? Ik bedoel, dat is, denk ik, de eerste vraag, ook vanuit de gedachte maar wacht even, je wil vastgoed gerealiseerd zien. Oké, als iemand daar dan op deze manier iets mee bedenkt, ik ga niet zeggen, het moet niet een doel worden, om belasting te ontgaan. Maar je zou ook kunnen zeggen, het is toevallig net een mogelijkheid, die het systeem dan biedt. Waar in de basis ik ook heel erg voor ben, want dat komt eigenlijk.
Speaker 1:Vroeger waren die aandelen van vastgoedlichamen per definitie belast En toevallig ook 2011. Dat heeft niks met de tarief van die woningen te maken. Maar heeft de Hoge Raad besloten, die heeft gezegd ja, maar eigenlijk moet je die aandelen van vastgoedlichamen, moet je eigenlijk transparant bekijken, wat is het vastgoed, wat erin zit. Dus, als er nieuwbouw in zit, dan kun je ook gebruik maken van de samenloopvrijstelling In de overdragsbelasting, en datzelfde gold toen op de tijd, er kwam een tarief van 2% voor woningen. Als er woningen in die entiteit zitten, dan moet je die ook gewoon tegen 2% kunnen krijgen. Dus eigenlijk dat hele. Je moet eigenlijk door die aandelen transparant heen kijken En naar het vastgoed, wat eronder ligt.
Speaker 1:Want dat was ook de intentie, zei de Hoge Raad, van dat wetsartikel. Dat was ter voorkoming, dat je geen overdrachtsbelasting betaalde, maar niet, om iets extra's te heffen. En daar zie je dus, dan kun je je afvragen, ook vanuit het ministerie Is dat nou meteen een maatregel? Wat is nou het budgettaire effect, om daar een extra tarief? Ook daarvan zie je dan, ik heb daar in de stukken toen gelezen Het budgettaire effect zal 150 miljoen zijn. Ik geloof daar persoonlijk niet zo in, omdat ik namelijk denk, dat ook veel van die opzetten zijn gerealiseerd, juist toen dat tarief omhoog ging. Dus ik denk, dat dat ook misschien een tijdseffect is, en als je dat dan doortrekt, ik kan dat niet onderbouwen Verder, anders dan dat ik het gewoon in de praktijk zie, hoe heel veel gerealiseerd is op dat moment. Maar je kunt je wel afvragen Is dat nou de moeite waard, om een extra tarief in een wet te maken? Ik persoonlijk denk, van niet.
Speaker 3:Is het niet zo, als er een gat is, in dit opzicht, dat dat een enorme aanzuigende werking heeft?
Speaker 1:Ik geloof er niet in. Ik weet niet, hoeveel mensen jij kent, die denken, ik kan een belastingvoordeeltje behalen. Laat ik eens een nieuw iets bouwen, waar ik alle ondernemersrisico's mee realiseer. Ik nog, of ik het wel kan verhuren, of ik daar een partij voor vind. Dus ja, ik geloof, weet je, ik denk, het is absoluut, weet je? dus, misschien zou je kunnen zeggen, ja, ze hebben hier een voordeel behaald, wat net niet de bedoeling in de regel was. Maar mijn betogenschap wel, is dat nou, ik vind het niet heel robuust, om dan daar een extra tarief voor te maken.
Speaker 3:Je zegt, het gaat om het principe.
Speaker 1:Ja, precies, maar principus kun je niet belastingheffing baseren.
Speaker 3:Goed, nou hoor je de laatste tijd wel vaker, als mensen kritiek hebben op een bepaalde gang van zaken, dat het heel makkelijk is, om ergens kritiek op te hebben, dat het heel makkelijk is, om te zeggen, dat iets niet deugt. Nou, daar zijn we, denk ik, naar jouw uitleg wel over eens. Maar hoe dan wel Pleit je voor één tarief?
Speaker 1:Ik pleit in ieder geval voor, probeer, zoveel mogelijk subjectieve criteria uit de regelgeving te halen. Ik vind het meest slechte aan het hele systeem bijvoorbeeld, die 2% was eerder voor woningen. Dan kun je nog zeggen, een woning kun je objectief definiëren, en dan kan het zijn, dat een belegger die woning koopt, die heeft daar dan een voordeel mee.
Speaker 3:Het begrip woning is, denk ik, inmiddels voldoende.
Speaker 1:Inmiddels is dat behoorlijk Als zie je soms nog constructies, dat ik denk, ik zou nog steeds benieuwd zijn, wat hier nou uiteindelijk de uitkomst van zou zijn Alleen, dan is die dus niet zo relevant meer, omdat dat dan bijvoorbeeld in de a van een zakelijke transactie is, waarbij je er dus niet zelf gaat wonen. Maar dat is precies het punt, want toen eindelijk het begrip woning objectief een beetje begon, neer te dalen, wat dat was, kreeg je bestemd, om duurzaam voor eigen bewoning, dus niet anders dan tijdelijk voor eigen bewoning beschikbaar te zijn. Als je daar dan krijg, je opeens, daar zitten heel veel subjectieve criteria alweer in, en wat je dan bijvoorbeeld krijgt, is, dat je nu zijn er heel veel zaken geweest of hardheidsclausules, waarbij inderdaad je kunt de intentie hebben, om de woning te gaan bewonen, maar er kan tussen het verkrijgen in eerste instantie was tussen het verkrijgen In eerste instantie was Tussen het verkrijgen en het bewonen Kan er iets gebeuren, waardoor je dat niet meer redt? Technisch gezien heb je dan niet voldaan Aan de verklaring, die je hebt ingeleverd Bij de notaris. Nou, daar moest besluit.
Speaker 3:Denk aan een verbroken relatie, het overlijden van een van de partners.
Speaker 1:Exact, toch een andere ba Aan dat soort zaken. Dus dan zou je hem eigenlijk hebben aangekocht. Je bent er nooit echt gaan wonen, dus die intentie heb je nooit kunnen waarmaken. Datzelfde geld kwamen ze later achter. Dus dan komt er een besluit, dat is, geloof ik, van 2021. Inmiddels hebben ze dat, geloof ik, al voor de derde versie. Want ja blijkt ook, dat, het kan natuurlijk ook gebeuren, tussen het kopen van de woning En het daadwerkelijk leveren van de woning. Dan kun je hetzelfde probleem krijgen. Dus je gaat eigenlijk Op het moment, als je in subjectieve criteria zit, dan ga je eigenlijk Steeds, moet je zaken gaan dichtzetten. Dus ik ben zelf een voorstander Zo min mogelijk subjectieve criteria, want dat roept per definitie discussie op. Als ik alleen al het vraag en antwoord besluit vanuit de Belastingdienst zie Inmiddels zijn dat, geloof ik, al 60 vragen of iets dergelijks over. Het is nog niet eens, als er onvoorziene omstandigheden zijn. Maar gewoon, wanneer is er nou wel sprake van duurzaam ergens gaan wonen en niet? Je krijgt allemaal dat soort invullingen. Dat is niet wenselijk. En dan kom je op het punt inderdaad, ik zelf en ik zie dat ook wel in de praktijk Vaak is inderdaad belasting op onroerende zaken is eigenlijk het minst verstorende effect, economisch gezien.
Speaker 1:Ik bedoel, ik ken niemand, die een huis niet koopt, of ik ken niemand, die een huis gaat kopen, omdat de belasting slechts 2% is, en omgekeerd ken ik ook niemand, die een huis niet koopt, als die belasting 4% zou zijn. Als je over de 10% heen gaat, dan kan het, maar dan zit je. Dat is, denk ik, meer aan die zakelijke kant. Dus ik denk zelfs, particulieren, we willen wonen, we hebben een schaarste aan woningen. Het zal wel doen voor de prijzen, dat denk ik zeker. Je kunt je afvragen, of dat heel erg is, als je ziet, wat tegenwoordig een gemiddeld huis in Nederland kost. De startersvrijst vrijstelling is, gaat voor 2025 op 525.000 euro staan Voor jongelui, starters Precies.
Speaker 3:Dat zijn starters.
Speaker 1:En dan mocht je ook niet ouder dan 35 zijn want anders kun je er sowieso geen gebruik van maken.
Speaker 3:Vind je een leeftijdsgrens in deze wel houdbaar? Dat lijkt me objectief.
Speaker 1:Nee, vind ik dus precies hetzelfde Alleen. Persoonlijk ben ik ook eigenlijk geen voorstander van die startersvrijstelling. Ik denk echt oprecht wie help je daar nu echt mee? Je kunt beter inderdaad zorgen, dat iemand wel dat bedrag kan lenen, want dan krijg je ook niet dit soort subjectieve criteria eraan. Daar kan je heel veel, kan dat schelen En dat 2% tarief. Ik denk ook, dat je eigenlijk zoude het reguliere tarief en dat verlaagde tarief dichter bij elkaar moeten liggen, want ik kan me nog voorstellen, dat je een keuze maakt, om daar een onderscheid in te maken, ook omdat ik denk, dat het bijna politiek zelfmoord zou zijn, als je op dit moment zou zeggen ik ga die 2% naar die 6% weer zetten, om er een voorbeeld te noemen. Maar dan denk ik wel, leg ze dichter bij elkaar, want dat zorgt ook voor minder proberen, over de randjes heen te gaan, ook als het dus net niet zo is, als je nu toch die 2% niet hebt, betaal je meteen 10,4. Dat is meer dan vijf keer zoveel. Ik denk, dat je daar dat kan je wel voorkomen, door die dichter bij elkaar te leggen. En ik denk ook, dat we hebben een aantal grote uitdagingen in de woningmarkt, en ik zou daar als je al politieke instrumenten inzet, en ik weet nu, dat roep ik maar als disclaimer aan de voorkant, ik werk veel voor woningcorporaties.
Speaker 1:Dus inderdaad, ik werk natuurlijk heel veel in die sociale huur. Ik zou proberen, daar veel meer een plan te maken, door bijvoorbeeld te zeggen Denk eens aan, als je dus inderdaad woningen zou verhuren Onder die reguleringsgrenzen, of dat nou die 1157. Of die sociale huurgrens van 880 is, vind ik nog niet eens zo heel belangrijk. Maar als jij eigenlijk Wil zorgen, dat mensen woningen gaan verhuren Voor redelijke prijzen, dan moet je misschien zorgen, dat je die aankopen tegen een lager tarief zet, zolang in ieder geval daar behoefte aan is, en dat zou je zelfs nog gelijk kunnen trekken.
Speaker 1:Niet veel mensen weten dat, maar in de B2 heb je gewoon de mogelijkheid, europees om sociale huisvesting tegen een laag tarief te zetten. Ik zou me kunnenstellen, dat, als je die twee maatregelen samenpakt en zegt nou, we zitten heel erg in op het creëren van huurwoningen voor mensen, die dus inderdaad niet het geld hebben, om een koopwoning te kopen, nou, dan denk ik van dan zet je dat geld tenminste gericht in, en ik denk, dat je dat heel goed zou kunnen bekostigen, door inder wat omhoog te kunnen zetten. Dus ik roep wat zeker, maar ik heb ook oplossingen.
Speaker 3:Hoeveel tarieven zou je uiteindelijk willen overhouden in die overdragsbelasting?
Speaker 1:Ja, ik zou eigenlijk Ideaal het meest stabiele is één tarief. Maar ik zou eigenlijk, weet je, volgens mij zou je niet meer dan twee tarieven moeten willen hebben, Waarbij je inderdaad nogmaals dat onderscheid heel erg op de objectieve criteria en niet op de subjectieve criteria zou moeten maken.
Speaker 3:Nou, één tarief, misschien twee vooruit, je bent niet de broers, strek je handen over het hart. Nu heb ik wel altijd begrepen, in die overdrachtse belastingen zo is, dat de tarief al te overzien viel. Maar dan kwam je uit bij artikel 15. Dat begon, geloof ik, bij A en dat eindigde bij ZZZ, dat daar de daadwerkelijke complicaties in de overdrachtsbelasting zaten.
Speaker 1:Maar dat is het tweede punt, en dat zie je ook heel erg in de instrumentendoos.
Speaker 1:Je ziet dat iedereen zijn eigen wensenlijstje heeft En inderdaad dat in de vrijstellingen stopt. En inderdaad, ik vind, bijvoorbeeld een samenloopvrijstelling lijkt me niet meer dan logisch. Op het moment, dat je in de btw zit, is het gek, dat je ook overdrachtsbelastingen zou moeten betalen. Ik denk, dat we daar met z'n allen over eens zijn. Dat je bepaalde verkrijging stimuleren Denk bijvoorbeeld aan fusies en dergelijke waar het ook niet de intentie is, lijkt me, denk ik, allemaal logisch. Ik denk, dat niemand daar wat van vindt, dat dat niet, dat je daar geen overdrachtsbelasting voor zou betalen. Maar je ziet vervolgens natuurlijk heel veel deels uit de oudheid stammende allerlei constructies uit het verleden, hoe we in elkaar zaten. Natuurlijk, dit moest vrijgesteld worden, dat moest vrijgesteld worden, en daar ben ik op zich wel een groot voorstander van. Daar staat dus een grote evaluatie nu dit jaar in 2024, 2025, van die vrijstellingen op de rol. Dat is door het vorige kabinet aangekondigd Ik ga ervan uit, dat het wel doorgaat En willen ze eigenlijk al die vrijstellingen Ook in het licht van die ontwikkeling Van de tariefontwikkeling En die wet differentiatie, overdrachtsbelasting? Willen ze die vrijstellingen inderdaad In de jaren 24 tot 27 evalueren? Ik denk, dat dat een heel goed punt is.
Speaker 1:Alleen, ik moet wel heel eerlijk zeggen, als ik daar dan naar kijk, en ik zie ondertussen, dat er ondanks er staat zo'n evaluatie aangekondigd, en in de tussentijd worden er toch allerlei beleidsbesluiten uitgevaardigd, waarbij zeg maar die vrijstellingen gewoon, waar de Belastingdienst aanpassingen aan doet of waarvan je wel kan afvragen hoeveel toegevoegde waarde heeft het op dit moment? Als je daar dus inderdaad al een evaluatie hebt aangekondigd En wat mij betreft, is daar heel recentelijk is dan de kavelruilvrijstelling in het agrarische, is daar een wijziging beoogd, terwijl diezelfde regeling voor 2026 als evaluatie staat, dan denk ik, ik zou zeggen, doe hem pas op de plaats. Evaluatie staat, dan denk ik, ik zou zeggen, doe hem pas op de plaats. Er zijn mensen genoeg, die nodig zijn op financiën, om andere dingen te regelen. Ik vraag me af, wat de toegevoegde waarde is, om daar nu wijzigingen in aan te brengen.
Speaker 3:Even zo voor de vuist weg, zou je een paar vrijstellingen kunnen noemen, die naar jouw mening in gevaar verkeren.
Speaker 1:Nou, ik denk, ik denk bijvoorbeeld, dat is een goede vraag. Ik weet niet, of de vrijstellingen zelf In gevaar verkeren. Ik denk vooral, dat de manier waarop Dus dat ik zou zelf pleiten Voor, ook daar te kijken Kun je niet op een objectievere manier kijken. Wat er in heel veel vrijstellingen zit, is de intentie tot De bedoeling, om En daarin zit natuurlijk altijd Dat punt, waarvan je vraagt, waarvan je afvraagt, hoe ga je dat uitleggen? En om dat voorbeeld te noemen, en dat vind ik zelf ook wel, dat is een vrij exemplarisch voorbeeld. Ook Is bijvoorbeeld exemplarisch voorbeeld. Ook is bijvoorbeeld een netvrijstelling Op zich. De gedachte daarvan is heel logisch. Als er kabels in de grond liggen, dan is de verkrijging niet per definitie een verkrijging ook van de grond. Moet je daar dan overtrachtsbelastingen over betalen?
Speaker 1:Daar zat een bepaalde ruime uitleg, in die misschien heel af en toe een Gebruik van werd gemaakt. 17 jaar geleden is er een arrest geweest, waarin inderdaad Dus eigenlijk die vrijstelling, die ruime uitleg niet nodig was, en dan Is er afgelopen voorjaar Een aanpassing van dat besluit Aangekondigd, die dus die engere uitleg gaat toepassen Vanaf 2026 op een 17 jaar oude jurisprudentie, terwijl de evaluatie voor 2027 op de rol staat. Dus het klinkt als een werkgelegenheidsplan. Nou ja, zo zou je dat ook kunnen noemen.
Speaker 3:Rijnoud, we moeten afronden. maar als ik jou betoog mag samenvatten, dan zeg jij eigenlijk de overdrachtsbelasting moet harder worden. Harder in die zin, dat wij afscheid moeten nemen van subjectieve criteria En dat wij ons moeten beperken niet alleen tot eenvoud, maar ook tot begrippen, termen, die voor één uitleg vatbaar zijn en meer niet.
Speaker 1:Volgens mij geef je nu een hele goede samenvatting. Mag ik er?
Speaker 2:één dingetje aan toevoegen, als je dat goed, heel kort. Ik heb wel eens de neiging, dat ook op TransUnie woningmarkt Is, dat, als we nou eens wat meer naar de toekomst kijken En dat die uiteindelijk naar een visie toe gaan En vervolgens die visie terug vertalen naar de dingen, die nodig zijn, is dat. Ik ben een leker.
Speaker 1:Ik denk, dat dat heel belangrijk is, en dan is het ook logisch, dat je bijvoorbeeld voor een aantal jaar een verlaagd tarief hanteert. Als je zegt inderdaad, we willen woningbouw realiseren, dan moet je daar, denk ik, op inzetten, en dan kun je heel goed iets met je tarief doen. Maar dan moet je niet zeggen, en daarna is het een soort voldongen feit, en houden we dat tarief erin.
Speaker 2:Ja, en elke keer maar weer repareren, wat er misgaat, zal ik maar zeggen Ik wil jou ontzettend danken, reinhard. We zijn weer veel wijzer geworden op dit gebied. Het dossier is niet afgesloten. Het gaat voorlopig ook nog lekker door, zal ik maar zeggen. Na.
Speaker 1:Prinsjesdag, kun je ze vast weer weer afzetten Na Prinsjesdag.
Speaker 2:En op het moment, dat ze dan nog niet naar je hebben geluisterd, kom je nog een keer terug, en dan gaan we het gewoon nog een keer over hebben. Heel graag, super, dankjewel Dit was het meer voor vandaag.
Speaker 2:Namens Reinoud van Haperen en Sarvesta Schenk. Bedankt voor het luisteren En heb je een aanleiding van deze podcastvragen? aarzel dan niet, om contact op te nemen met het Register Belastingadviseurs. Ze helpen je graag verder. Mijn naam is Koos Holtjes, en tot de volgende RB-podcast. Je luisterde naar de RB-podcast, een initiatief van het register Belastingadviseurs, de grootste beroepsvereniging van fiscalisten, die werken voor het MKB, met elke twee weken een nieuwe aflevering, boordevol kennis, inzicht, gedeelde ervaring en actuele ontwikkelingen. Wil je geen enkele RB-podcast missen? Abonneer je dan via de podcastplatforms Spotify, apple Podcasts of Google Podcasts Of kijk op de website van het Register Belastingadviseurs.
.jpg)